从南到北，由西向东，“轨道上的大湾区”正一步步从蓝图变为现实。站在高质量发展视角，推进“轨道+物业”模式，激发TOD综合开发的最大价值，是当前探索未来城市和行业可持续的重要课题。

(资料图片)

“不能简单地说我们超越了香港、超越了国际水平，而是说发展到一定程度后，发现我们来到了分岔口。路又不能停，我们只能不断地明确方向在哪儿，然后朝着这个方向谨慎地、充满信心地继续探索”，广州地铁集团房地产事业部总经理张宇表示。

作为广州市属国企，广州地铁地产凭借全链条介入TOD的开发模式，持续优化输出可复制、可推广的TOD样本，力促轨道与城市协同增益、区域共融发展，具有重大意义。十年间，纵横捭阖的交通“网”拉开了广州的空间架构，也使得其在建的TOD数量实现从3到16的跨越。

“我们的根在广州。我们始终很清楚，广州地铁地产是为这座城市服务的，希望市场能够对我们的TOD产品有更高的信心”，张宇满怀期许。

榜样力量：广州地铁地产TOD三十年

地铁，作为大湾区中最重要的轨道交通形式之一，在促进大湾区一体化发展、推动城市和产业功能聚集中，承载了重要的历史使命和经济责任。

早在1993年，广州开国内大城市之先河，开展第一轮交通研究工作，首提“双快”体系建设，内环路和地铁一、二号线由此诞生，三大枢纽向外布局。到了2006年，广州开展第二轮交通战略研究，视野从城市走向区域，建设以广州为中心的区域一体化交通网络，区区通地铁、广佛线通车，提升广州区域中心地位。两轮交通战略指导下，广州城市空间格局全面拉开，基本建成世界级交通体系，南中国门户枢纽的脉络渐成。

“把轨道建设好，同时还要把轨道枢纽的综合性功能发挥到最优最强，这就是广州地铁的总体思路”，在张宇看来，我国“TOD建设元年”正是1993年——广州地铁1号线的建设，全国第一条完全由地方政府出资建设的地铁。

早在1号线规划中，广州地铁锚定缓解市中心交通问题、引导城市人口发展、优化产业布局、调节城市服务功能等重点目标，成功带动旧城改造、新区发展，线网沿线多个商圈逐步形成，实现轨道交通利用与片区发展有效循环。

张宇形象地称之为“八爪鱼效应”。以助力城市发展战略和服务市民美好生活为目标，广州地铁地产始终坚持走在全国轨道交通TOD综合开发前沿，成为行业先行者。

30年来，广州地铁地产从以动漫星城为代表的单站开发模式，发展至2010年的以地铁金融城为代表项目的“站楼一体”模式，再到2017年的以车辆段/停车场上盖项目为代表的“站城一体”模式，现如今则是已经开始站、城、产、人、文一体多种开发模式并举的实践，在TOD探索创新上越走越广。

这是一条继往开来的路。飞速发展的交通线网为广州发展注入动能，助力千年商都的跃迁。预计2025-2030年，广州将建成超过1500公里的“地铁+城际”轨道交通网。

紧扣城市不同时期发展战略，广州地铁地产深谙“TOD综合开发”需秉承“以城为本、以人为本”的发展理念，持续提高轨道交通“营城”、“造城”站位，在服务大湾区高质量发展和广州都市圈建设中担起广州责任、展现广州作为。

产业引领：全链条介入TOD开发

TOD产业主要由规划策划、投融资、物业开发、建设施工和综合运营五大产业板块构成。从构思到蓝图，从地块到TOD项目，从轨道到轨道都市，要经过数道工序才能实现。

为更好更快促进产业发展，广州地铁地产于2017年牵头成立广州市轨道交通产业联盟，引入173家会员企业，至2021年，市轨道交通产业产值近2000亿元。

“我们的态度一直是开放的。TOD综合开发不是简单地卖房子，我们愿意跟更多优质企业开展合作”，张宇介绍，广州作为特大型城市，未来城市发展中所需要的，所赋予的机遇和资源，绝对不是一两家企业所能承载得了的。

随着“朋友圈”持续扩大，结合未来广州轨道交通更高层次、更高质量的发展要求，广州地铁地产积极响应《广州市关于支持社会力量参与重点领域建设的指导意见》等政府指导文件要求，以物业开发的综合效益反哺轨道交通建设和运营，促进轨道交通可持续发展，进而推动大湾区经济高质量发展。

从2012年到2022年间，广州地铁地产接连拿下汉溪长隆地块、官湖车辆段地块、陈头岗停车场地块等累计15宗地块，十余年间，广州地铁地产的在建项目数量已从3个增加到了16个，这个拿地和开发速度，令市场惊艳。

伴随房地产行业周期和经济周期的到来，广州地铁地产开发TOD的优势也愈发凸显。一是，广州地铁地产以沿线土地和房地产物业开发价值反哺轨道交通建设，为轨道交通的建设筹资。可以说，地铁地产卖的每一套房子都是在为地铁建设做贡献，为城市发展做贡献；

二是，广州地铁地产算得上是真正的TOD综合开发者。在其他房地产开发企业还在跟着规划进行开发时，广州地铁地产直接与规划保持同步，甚至适度超前，真正做到了轨道交通与地产项目的同步选址、同步设计、同步建设和一体化运营；

最后，在有了这种一体化的优势的同时，广州地铁地产负责沿线资源开发，因此才能做到让地铁入户、商业入户、公园入户、教育入户，从而实现5分钟步行的一站式生活圈，实现开发项目的价值最大化。

“在当前市场，广州地铁地产参与开发的TOD项目销售情况都不错，其实功劳不在于我们更会卖房子，而是这些项目本身更具有竞争优势。”张宇表示，广州地铁地产以全链条介入TOD开发，构建高密度、多业态、新生态的轨道交通枢纽综合体。

独特优势：场站周边TOD综合开发

于广州地铁地产而言，全面开启TOD模式项目的建设“蜜月期”，是在2017年以后。迄今，广州地铁地产在建的16个TOD项目，超过三分之二是在车站车辆段上盖。为何建在车辆基地上盖？

车辆基地上盖综合开发，指利用轨道交通车辆基地建盖板及周边白地进行综合开放的项目，是目前国内实现TOD综合开发的主要项目类型。目前上海、北京、深圳、杭州等多个城市均有车辆基地上盖综合开发项目。

张宇介绍，“一是跟土地的可控性有关。TOD综合开发要想充分发挥一些功能需要一定的体量。车辆段的特征，就是占地规模比较大，小至十几公顷，大到三四十公顷，且掌握在广州地铁的手里，不需要再重新征地；二是，如果城市范围这么大一块地只是单一的运营设施用地，不仅会造成土地资源浪费，还会弱化与周边城市功能的衔接”。

基于此，广州地铁地产创造性地在城市15米之上打造全新的轨道都市和城市浮岛，使城市土地资源利用最大化，如赤沙车辆段上盖综合开发项目、官湖车辆段上盖综合开发项目、汉溪长隆站上盖场站综合体开发项目、白云湖车辆段上盖开发项目等等。

除了车辆基地上盖TOD项目，伴随数量的持续增加，广州地铁地产的产品类型还覆盖了站点上盖TOD项目、站点周边TOD项目，走在全国轨道交通TOD综合开发前沿。

如广州地铁地产占据白云山脚下的珍贵土地，打造的云山TOD坐标——云庐，为广州诠释了当代山居的进阶样本。云庐东侧即是白云山，择山而居，拥有一线云山视野。在广州，白云山下的生活，正是无数塔尖人群所向往的。

更重要的是，云庐还为广州带来双TOD便捷垂直生活。云庐占据白云东平站和公交总站上盖，该站规划为地铁14号线（已开通）、18号线北延段（广州东至花都天贵城际）、佛山6号线（规划）三线换乘枢纽站，让人们在不同交通方式之间随心切换，变革式地优化了居民出行方式。

TOD式开发模式将带给人们更大的便利度。譬如在专属归家通道上，无缝连接车站与社区空间。只有广州地铁地产，才能确定站场和地铁口的最终位置，面对楼盘和地铁站间的复杂连通关系，也能提供更优的技术解决方面。

事实上，这种“无缝”出行方式，在香港、东京轨道交通上盖开发中广泛应用。比如，香港地铁中环站上盖TOD，就将地铁、水运码头、城市机场航站楼巧妙糅合。立体步行系统还与周边空间链接，营造出可休憩、可驻留的公共空间和消费场景。

广州地铁地产在经营逻辑、前瞻规划、开发功力上独居优势，日后这样的品质标准，还将延伸到每一个地产项目。住在TOD社区，还能享受一系列的延伸服务。比如便民配套，广州地铁地产将进一步打通地铁服务与基础物业的链接，通过智慧化的服务平台，为周边居民提供全过程的定制化服务。

“我们会不断打造更优秀的TOD产品，来表达广州地铁地产对这座城市最大的诚意。”张宇说。

未来发展：探索大规模片区性综合开发

当下，轨道交通产业是广州战略性新兴产业，广州地铁作为广州市轨道交通龙头企业，在建设好、运营好、经营好地铁的同时，重组铁投、珠三角城际和承接城际运营并获取运营资质，在国内率先实现“地铁、城际、有轨”全制式覆盖和大湾区全域覆盖的新发展格局。

据年初发布的《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施》，由政府认定国有企业作为做地主体，包括越秀集团、广州建筑、广州地铁、广州城投、广州交投、珠实集团、机场建设集团等全资国企，高质量促进城市更新的有序开展和土地的高效利用。

实际上，广州地铁很早就扮演着“做地主体”的身份。在业内人士看来，这一政策的提出，不只是简单地把做地主体的身份扩大化，更是政府对未来城市发展趋势的思考和考量。“疫情过后，我们发现广州的城市建设，在扩张的同时还是留下来对整体开发节奏有隐患的地方。我们认为，如何焕新老城市新活力将是广州市下一步关注的重点”。

因此，除了现有地铁站点及车辆段上盖综合开发，铁路动车所上盖、城际铁路站点周边、市中心老铁路车站更新都将成为TOD综合开发的新机遇。“我们还在不断地自我迭代与升级的过程中。下一步，广州地铁地产会考虑更大规模的以片区开发为主导的TOD综合开发项目”，张宇说，“这是我们新一轮的挑战，当然也是机遇”。

展望未来，广州地铁地产坚持“以城为本，以人为本”发展理念，践行“为城市赋新、为社区赋文、为产业赋值、为伙伴赋能”的发展使命，推动广州轨道交通TOD综合开发，全力打造高品质的轨道交通枢纽及场站综合体，服务大湾区世界级城市群建设，支持广州城市可持续发展战略，满足市民美好生活向往。

文/王艳玲

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